不動産を相続する際にかかる費用は？税金の額の計算方法

不動産を相続する際には、相続登記と呼ばれる手続きが必要です。そして、この手続きには、登録免許税と呼ばれる税金がかかります。

現金や預貯金等の相続にお金はかかりませんが、不動産を相続する際には必ず「コストがかかる」ということを忘れないでください。また相続後、不動産を維持するための税金や管理費用も負担していくということでもあります。

今回の記事では、相続した不動産にかかるコストの内、「税金」にスポットを当て詳しく解説していきます。

不動産を相続すると「税金」が課せられる

不動産を相続すると、以下の3つのパターンで「税金」がかかります。

【1】不動産相続時

冒頭でも紹介した通り、不動産を相続する際は、名義変更するための「相続登記」が必要です。この時に課せられる税金は、登録免許税です。また別途、相続税がかかることもあります。相続の場合の不動産取得税については、非課税となります。

【2】不動産所有時

不動産を所有している間は、毎年固定資産税を支払う必要があります。都市計画施行区域に該当する場合は、都市計画税が課せられることもあります。

【3】不動産譲渡時

不動産を売りに出し、売れた時には譲渡所得税が課せられます。

このように、不動産は「税金」と大きな関わりがあります。相続する際は、目先のコストのみにとらわれないようにしましょう。

不動産相続時にかかる税金の種類

①登録免許税

亡くなった方の名義になっている不動産を自分の名義にするために、「相続登記」と呼ばれる手続きを行います。この時に、登録免許税を納める必要があります。

相続登記にかかる登録免許税の税率は、その不動産の固定資産税評価額の0.4％と定められています。

（例）固定資産税評価額 4,000万円の土地の不動産を相続する場合

4,000万円（固定資産税評価額）×0.4＝16万円（登録免許税額）

また、相続登記を司法書士に依頼する場合は、その報酬額もコストとして考えなくてはなりません。登録免許税額と依頼料を合計して、”登記費用”と呼びます。

②相続税

「遺贈」というのは、相続や遺言により不動産やお金といった亡くなった人の財産を受け取ることです。そして、この財産の合計を”課税価格の合計額”と呼びます。

この合計額は、現金、預貯金、株式、不動産等のプラスとなる財産から、マイナスの資産を引いたものです。葬式費用や借入金等のマイナスがある場合は、財産から引かれるしくみです。

そしてこの”課税価格の合計額”が、「基礎控除」を超えてしまうと、「相続税」がかかります。反対に「基礎控除」以内で収まれば、相続税は発生しません。

・相続税の基礎控除の計算式

（例）夫、妻、子ども3人の家庭で夫が亡くなった場合の基礎控除の計算

3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円

つまり、このケースの場合、課税価格の合計額が5,400万円を超えてしまうと相続税の対象となります。5,400万円以下の場合は、相続税はかかりません。

相続財産の種類はさまざまですが、一般的に不動産の価値は高いものです。持ち家の敷地面積が広い場合や地価の高い場所にある場合などは、自宅のみの計算でも、基礎控除を上回ってしまうことがあるのは良くある話です。

特に日本は持ち家率が高い国です。2018年度の調査によると、「持ち家住宅率」は61.2％にものぼります。自宅以外の不動産を所有している人も多いため、多くの方が相続税の課税の対象となるのです。

しかし、実際に相続税が課税された人の率を見ると、それほど高くない数値となります。例えば、2017年度に亡くなった人の割合では、8.3％、約12人に1人の計算となります。何故なのでしょうか？

小規模宅地の特例とは？

何故、相続税が課せられている人が少ないのかというと、それは、「小規模宅地の特例」という制度があるためです。この制度は、一定の要件のもと、自宅等の不動産の評価額を大幅に引き下げてもらえる特例です。

この特例は、下記の3つの種類があります。

• 特定居住用宅地等の特例
• 特定事業用宅地等の特例
• 貸付事業用宅地等の特例

この内、最も多くの人に当てはまる「特定居住用宅地等の特例」について解説していきます。

特定居住用宅地等の特例とは？

被相続人の自宅の敷地をその配偶者及び子どもが相続する場合に、330㎡（約100坪）までの敷地に関しては、課税価額が20％になるというものです。通常の課税価額の80％が引き下げられるので、基礎控除内に収まるケースが高くなります。

この特例は、相続税の支払いができないがために自宅を手放すことになるケースに配慮した制度です。この制度があることによって、自宅に住み続けられるようになった人も多いのです。

夫、妻、子ども3人の家庭で夫が亡くなった場合の基礎控除は、5,400万円でした。

東京都内にある敷地面積30坪、評価額が1坪あたり300万円の自宅の場合の土地の相続税評価額は、300万円（評価額）×30（坪）となるため、9,000万円となります。

たしかにこの計算だと、基礎控除5,400万円を大幅に上回ります。しかし、特定居住用宅地等の特例が適用されれば、9,000万円×20％の計算となり、1,800万円の相続税評価額となるわけです。

他の相続財産が、3,600万円以内に収まれば、相続税の対象にはなりません。

「特定居住用宅地等の特例」は、多くの方に喜ばれる制度です。特に相続するものが自宅しかないという方にとっては、非常に有り難い制度となります。

小規模宅地の特例が適用されるには？

・配偶者が相続する場合

配偶者であれば、例え、この不動産に住んでいなくとも特例が適用されます。

・同居する子どもや親族が相続する場合

相続のあった日の翌日から10ヶ月以内となる相続税の申告期限の間、その不動産を所有し、住み続けることで適用されます。

・同居していない子どもや親族が相続する場合

同居していない子どもが相続することもできますが、この特例の適用は「持ち家がない場合」に限ります。持ち家がなく、アパートやマンション等に住んでいる別居の子どもの場合は、この特例が適用されます。逆に持ち家のある別居の子どもは、住むところに困っていないと判断されるため、この特例の適用外となります。

このケースの適用要件はやや厳しく、”家なき子特例”とも呼ばれています。適用には、以下の要件をクリアする必要があります。

• 被相続人に配偶者、同居親族がいないこと。
• 過去3年以内に自身や自身の配偶者、3親等以内の親族の所有する家に居住していないこと。
• 相続開始時に居住していた家を過去に所有していないこと。
• 相続の合った日の翌日から、10ヶ月以内の相続税の申告期限まで所有すること。

被相続人の不動産の相続については、このように特例が設けられる等のさまざまな配慮がされています。

今回は「自宅」にスポットを当てて解説しましたが、アパートやマンションの運用等の「貸家建付地」や他人が家を建てるための「借地」等にも特例が設けられ、条件を満たすことで評価額を引き下げることが可能です。

不動産を所有している期間にかかる税金

不動産の所有者には、毎年1年のはじまりに、市町村から「固定資産税」が課せられます。都市計画施行区域に該当する地域に不動産を所有する場合は、固定資産税とは別に、「都市計画税」も課せられます。

このように、不動産は所有しているだけでもお金がかかります。

固定資産税と都市計画税は、それぞれ次のように計算されます。

この計算式にある「課税標準」というのは、市町村の固定資産課税台帳に登録されているもので、3年に1回見直されます。

また、固定資産税の計算式にある「標準税率」は、文字通りの標準的な税率のことを指します。固定資産税の税率はそれぞれ、市町村毎に決められるもので、1.4％を上回って定めても良いものです。

一方、都市計画税の計算式にある「制限税率」は、上限が定められているため、0.3％以上の数値になることはありません。

住宅用の敷地の固定資産税、都市計画税については、軽減措置もあります。

人が住むための建物（居住用建物）がある土地は、「小規模住宅用地」と呼ばれ、軽減措置の対象となります。

1戸あたり200㎡（約60坪）に満たない部分については、固定資産税の課税標準が評価額の1/6に軽減されます。また、都市計画税については、1/3に軽減されます。

さらに200㎡を超過した土地についても、一般住宅用地として、固定資産税の場合は1/3に、都市計画税については2/3に軽減されます。ただし、住宅内の床の面積の10倍が上限に定められています。

尚、固定資産税と都市計画税の納税義務者は、毎年1月1日付けの所有者となります。例えば、Aさんが所有していた不動産を8月にBさんに売却した場合も、その年の納税義務者はAさんのままです。Bさんとは、税金の負担について話し合うことができますが、「税金」の観点からは、Aさんが納税するものとして定められています。

不動産を売却する場合にかかる税金

相続した不動産を売却する場合は、売れた際に「売却益」（＝譲渡所得）が生じ、所得税が課せられる仕組みになっています。

譲渡所得の計算式は、次のような式になります。

「取得費」とは、不動産購入時の金額、その後の改良費（修繕工事費用等）、登記費用、仲介手数料等の諸費用の合計から、減価償却の累計額（建築年数の経過により価値が減少する分）を引いたものを指します。

また、「譲渡費用」は、不動産売却時にかかった仲介手数料や解体費用等を指します。

割り出された譲渡取得に税率をかけたものが、「税金」となります。

譲渡所得税率は、短期譲渡と長期譲渡で税率が変わります。

短期譲渡の譲渡所得税率は39％（所得税30％、住民税9％）です。所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以下である場合にこの税率が適用されます。また、復興特別所得税も加算されます。

長期譲渡の譲渡所得税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以上である場合にこの税率が適用されます。こちらも、復興特別所得税が加算されます。

尚、相続における所有期間は、相続した日から計算するのではなく、その不動産を所得した人の取得日を引き継ぐため、「長期譲渡」の税率が適用されるケースが圧倒的に多いといえます。

不動産の取得費がわからない場合

譲渡所得の計算は、「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡取得」となりますが、相続した不動産の場合、取得費が計算できない場合も多いです。

不動産を購入した際の書類が見つかれば良いですが、契約書が見つからない場合や代々相続してきた不動産等は、取得費が分からないことも多くあります。

そういった場合には、「概算取得費」として、売却価格の5％を取得費として計算する仕組みになっています。

CASE.1

CASE.2

取得費が計算できる例とそうでない例では、税額に大きく差が生じます。

譲渡取得の申告は、翌年の2月16日～3月15日の期間に行います。この期間までに税金を支払う分のお金を準備しておく必要があります。相続した不動産を売却する際は、税額と税金を支払った後の残るお金を把握し、慎重に検討していく必要があります。

空き家の譲渡所得の特例とは？

相続した不動産を売却する際、譲渡所得に対して税金が軽減される特例があります。これを「空き家の譲渡取得の特例」といいます。

空き家を売却する場合、以下の要件を満たした上で、相続日より3年が経過する日の年末まで（2023年12月31日まで）に売却すると、特別控除として、譲渡所得より最高3,000万円を控除できる特例です。

空き家の譲渡取得の特例の要件は以下です。

①相続開始直前に被相続人が居住していた不動産であること。施設に入居している場合などでも、介護認定を受けている場合は、「居住していた」とみなされる。

②相続開始直前に被相続人以外に居住する人がいないこと。

③相続時、また譲渡時まで、事業や貸付、居住用として使用されていないこと。空き家であること。

④昭和56年（1981年）5月31日までに建築された建物であること。

⑤不動産の売却金額が、1億円以下であること。

⑥解体せず、建物ごと売却する場合は、現行の耐震基準を満たしていること。

⑦空き家を解体して土地を売却する場合も、上記条件を満たしていれば対象となる。

まとめ

不動産にかかる税金は高額になることも多いため、事前に知っておくことが大切です。難しく複雑な内容ではありますが、予め知っているのと知らないのでは、雲泥の差です。正しく知り、心構えをしておきましょう。

また、税額には特例が適用されるケースもあります。適用期限が設けられていることもあるため、後々損しないためにも、税金について勉強していくことが大切です。

是非、不動産の相続時にお役立てください。