相続空き家をアパートやマンションにリノベーションして貸し出すのも、活用方法の一つです。新築で入居率を確保すれば安定した家賃収入を得ることができ、家計に余裕を持たせたり、将来的に自分たちの年金に充てたりすることができます。今回は具体的な方法と、実家を建て替え、賃貸に出すメリット・デメリットについてご紹介します。

相続した実家を売りたくない

相続した実家に愛着があって住む予定の人はいなくても、売りたくないと思ったときに空き家の活用を検討する人は多いのではないでしょうか。

空き家となった実家を活用する方法として、まず思い浮かぶのが「そのまま貸す」ことです。

空き家となった実家の場合、かなりの時間が経過して、すでに老朽化が進んでいる建造物も少なくありません。しかし、新築できれいな家であれば、少しの手間で貸し出すことができる可能性があります。

そのような物件を貸すためには、内装や外装、設備などのリフォームが必要になることが多く、リフォームの費用が負担になることもあります。

特に1981年5月31日以前に建てられた住宅は、現行の耐震基準を満たさない可能性が高く、耐震診断や改修が必要な場合があります。

さらに、築年数が経過しているため、リフォームや耐震改修を行ったとしても、いつまで賃貸経営が可能なのか予測することができません。改装の仕様によっては、費用が回収できない可能性もあり得ます。

土地の広さや立地条件が良ければ、既存の建物を壊して新たに賃貸アパートやマンションを建設することも可能です。

しかしアパート・マンション経営にはメリット・デメリットがあります。まずはデメリット（リスク）から見ていきましょう。

相続空き家をアパート・マンションにするリスク

賃貸経営には多くのメリットがありますが、この分野ならではのリスクやデメリットもあります。

①入居率リスク

建築当初は全室入居していても、築年数が経過すると入居率が低下することがあります。空室が続くとローン返済に支障をきたす可能性があります。

②賃料下落リスク

稼働率が維持されていても、時間の経過とともに賃料が下落する傾向があります。

③家賃未払いリスク

入居者の経済状況が悪化した場合、家賃を滞納するケースがあります。滞納したテナントが夜逃げするという事例もあります。

④金利上昇リスク

今は低金利のため、低い金利でローンを組むことができます。しかし、将来、金利が上昇した場合、月々の返済額が上がり、金利負担が大きくなる可能性があります。

⑤災害・事故のリスク

ここ数年で、大きな自然災害が多数発生しており、所有物件が被害を受ける可能性があります。

⑥テナントリスク

賃借人同士のトラブルにより、クレームや空室が発生する可能性があります。

⑦連帯保証の問題

一般的に、ローンを組む際には、配偶者や子供が連帯保証人になることが多いです。そのため、常に家族の協力と理解が必要です。

⑧流動性が低い

賃貸住宅用に開発された土地は、将来的に空き地よりも売却が難しくなったり、予想よりも低い金額でしか売れない可能性があります。長期間その物件を維持する予定がない場合は、賃貸住宅を建てることは避けましょう。

賃貸経営の危険性は、いくつかの異なる対策によって軽減することができます。例えば、滞納リスクには家賃保証事業が、入居リスクにはサブリースが、災害・事故リスクには保険が有効です。

潜在的な危険性を認識し、予防策を講じることで事前に低減できるかどうかを判断することが重要です。

マンション・アパート経営のメリット

賃貸住宅を新築するメリットとしては、以下のようなものがあります。

①土地の有効活用

賃貸住宅を建てる場合、敷地の広さや形状、交通の便に合わせて設計・建築するため、無駄なスペースが少なく、土地を有効に活用することができます。

②キャッシュフローの維持

安定した家賃収入は、賃貸経営の最大の魅力です。経費を差し引いた残りのキャッシュフローは、収入の補填や老後の生活費としての個人年金として活用することが可能です。

③レバレッジ効果

わずかな自己資金とアパート・マンションローンがあれば、賃貸経営を始められます。

④土地の承継

土地を残して、次世代に残せるというのは大きなメリットでしょう。不動産会社に管理してもらえば、維持・管理の手間が大幅に軽減されます。

⑤相続税の軽減

貸家建付地に指定された土地の相続税評価額が低くなります。また、構造物も「貸家」に分類されるため、自家用に使用する場合と比較して、評価額が30％低くなります。

空き家活用事例

東京23区内にある50坪ほどの店舗併用住宅を相続した50代の男性Aさんは、建替して賃貸用マンションに転用しました。不動産評価の高いエリアであったため、土地の評価減と税金対策を行うことになりました。

まとめ

賃貸経営には、メリットとデメリット（リスク）があります。

そのため、賃貸需要の事前調査や、賃貸料の減少と金利上昇の両方を考慮した厳密な経営戦略の策定が不可欠です。

多様なリスクを効果的に軽減することが肝要です。

その上でリスクコントロールとリスクマネジメントをしっかりと行えば、賃貸住宅への建て替えは、空き家活用の実のある方法のひとつになるかもしれません。